Расте броят на изкараните за продажби хотели
Пазарната ниша за продажба и управление на хотелски активи заема все по-голям дял от пазара на недвижими имоти в България, показва априлският доклад на пазара на хотели на GVA Sollars Solutions. Причините за това според компанията са в голямото количество новопостроени площи през периода 2006 – 2010 г., недостатъчната опитност в управлението, както и в реалното намаление на приходите в сегмента отчетено през сезон 2008/2009 г. в резултат на световната криза.
Допълнителен натиск оказва и отдаването под наем на апартаменти във ваканционните комплекси, коментира Добромир Ганев, управител на консултанската компания GVA Sollars Solutions. По думите му съвкупността от тези фактори е довела до затруднения за част от хотелиерите и те предпочитат да се освободят от имотите си заради натрупани задължения към кредитори, доставчици, персонал, общинска и държавна администрация.
Предлагане
Така въпреки очакванията за силна 2011 се отчита сериозен ръст в обема на офертите на хотели, предлагани за продажба. Към настоящия момент в сайтовете на компаниите за недвижими имоти и различните портали са обявени за продажба между 300 и 400 хотела в страната. Това са предимно нови малки семейни хотели с категоризация от две или три звезди и с леглова база от 20 до 50 легла. Над 85% от тях са построени по време на бума преди 3-4 години със спекулативна цел и без пазарна ориентация. Те се намират предимно в периферията на летните и зимните курорти, като през последните няколко месеца се появиха и оферти за хотели, разположени на първа или втора линия.
Около 70% от офертите са за обекти по презастроеното Южно Черноморие. Основно това са Свети Влас, Слънчев бряг, Равда, Несебър, Лозенец. Китен. Двойно по-малък е делът на предлаганите хотели по Северното Черноморие. Продават се хотели и по планинските курорти – Банско, Разлог, Пампорово. Значителен е и броят на хотелите, чиято продажба не е обявена официално. Причината е, че собствениците им се притесняват това да не повлияе отрицателно на посещенията на туристи в хотела и да доведе до отлив на квалифициран персонал, посочи Ганев. Неофициално на пазара се предлагат и 5-звездни действащи хотели за продажба в курортите и големи областни градове, посочват от GVA Sollars Solutions.
Освен малки семейни хотели за продажба се предлагат и хотели с над 100 легла. Характерното за тях е, че повечето са стари хотели или почивни бази, строени преди повече от 20 години и имащи нужда от модернизация, за да достигнат минималните изисквания за европейско качество и обслужване. Друг интересен факт е повишеният брой на хотелите, продавани от частни съдия-изпълнители. Към началото на април на техния сайт са обявени за продажба 19 хотела, значителна част от които по Черноморието.
Хотелите с 5 звезди са 44, а тези с 4 звезди - 250, по данни на НСИ. Над една четвърт от тях се намират в Бургаска област. Във Варненска област са 22%, в област Благоевград - над 10%. В София има 36 хотела с четири и пет звезди.
Цени
Офертните пазарни цени започват от 400 хил. евро и достигат до над 10 млн. евро. в зависимост от местоположението на хотела, големината, брой легла, състоянието, категорията, както и от данните за заетостта, оборотите, договори с туроператори и т.н., посочват от GVA Sollars Solutions. Основните причини за вече очерталата се през последните години тенденция на увеличаващ се брой предлагани хотелски активи за продажба са протичащите негативни икономически процеси на локално, национално и международно ниво, както и кризата в туризма, посочи Добромир Ганев. По думите му проблемите в сектора са извадили наяве и слабия и непрофесионален мениджмънт и маркетинг. Друга съществена причина е и свръхзастрояването по морските и планинските курорти в резултат на голямата инвестиционна активност в строителството на хотели през последните години. Към момента по последни данни на Държавната агенция по туризъм общия брой на леглата на територията на страната е над 1.1 милиона.
Търсене
Купуват се разработени хотели, с добра локация или в близост до обект, който вече се стопанисва от бъдещия купувач, отчитат от GVA Sollars Solutions. Нова група купувачи са предимно инвеститори, желаещи да придобият обекта с цел смяна на предназначението от хотел в дом за възрастни хора, каза Добромир Ганев. Предпочитат се сгради с до 20–25 стаи, с цена до 1 млн. лв., в добро състояние. За крупни международни инвестиции в момента може да се говори единствено на пазара на градски хотели в столицата, който въпреки трудностите се характеризира с потенциал за растеж.
Сделки
Сделките с хотели на пазара недвижими имоти са изключение, показва проучването на GVA Sollars Solutions. Освен ниската инвестиционна активност друга причина е неправилното определяне на офертната цена. Това става на база разгъната застроена площ, без да има икономическа обосновка на офертната цена, което отблъсква потенциалните купувачи, каза Ганев. По думите му потенциалните инвеститори се интересуват не само от местоположението на хотела, но искат информация и за състоянието на сградата, сезонна и годишна заетост, реализирани приходи в предходни години, мениджмънт, степен на амортизация на материалната база, прогнозни резултати за приходите и разходите въз основа на договорите с туроператори, туристически показатели на страната и т.н.
Доходност
Доходността на хотелиерския бизнес в страната е в диапазона от 7 до 10% годишно в зависимост от типа хотел (морски, планински, градски), периода на експлоатация (целогодишен или сезонен), както и от предназначението и спецификацията на имота. Други важни фактори, влияещи върху нивото на доходността в сегмента, остават намаляващите приходи, както и ниският дял на платежоспособни туристи в резултат на проблемите в сектора.
Прогнози
От GVA Sollars Solutions очакват пазара през тази година да бъде значително по-динамичен спрямо предходните две. Фактори за това могат да бъдат прогнозите за силен туристически сезон, което би довело до увеличаване на инвестициите в сектора, както и преразглеждане на методологията за определяне на офертната цена на хотелите под натиска на значителното предлагане и нуждата от достоверна финансова информация, посочи Добромир Ганев.
