Ариане Яус разбрала, че ситуацията с имотния бум в Берлин е сериозна, когато преди няколко месеца отишла на организиран от съда търг за отнето жилище, разказва в свой репортаж Файненшъл таймс.
Над 60 потенциални купувачи за апартамента от 102 квадрата, оценен на 86 000 евро били изпълнили стаята. Когато търгът свършил, жилището в някогашното предградие Вединг, било продадено за повече от двойна цена от оценката.
„Бе невероятно“, казва Яус, имотен брокер в германската столица от 20 години – „Допреди две години нямаше нищо подобно“
Берлин е в челото на една от изненадващите последици от кризата в еврозоната: имотния бум в Германия.
Заспалият имотен пазар в страната, който винаги е бил инвестиционно пренебрегван, заради ниското ниво на собствени жилища, сега е обект на имотна треска, която заплашва в някои локации жилищата да поскъпнат до степен на балонизиране, смятат професионалисти.
Следенето на поскъпванията е трудно, но аналитичната компания F+B твърди, че средните цени в Берлин са скочили с 23% за последните пет години.
Имотният консултат Jones Lang LaSalle изчислява още по-рязко поскъпване на жилищата в Берлин: 20% за последните 12 месеца, приключили с юни и 37,5% от 2009 насам.
Задържалата се дълго криза след фалита на Lehman Brothers през 2008 се свързва с имотния бум по няколко начина.
Ниските лихви, които бяха насочени към подпомагането на възстановяването изкушиха някои германци, които често предпочитат да наемат апартаменти, докато не се установят перманентно, да станат собственици.
Не по-малко важен е факторът, че кризата накара някои по-заможни спестители да прехвърлят активите си към имоти, а не към други инвестиции, надявайки се на по-добра възвръщаемост или просто чувствайки се по-сигурни, отколкото с акции и облигации.
Маркус Шмид, от имотния консултант Aengevelt, коментира, че германските имоти се търсят активно от по-богати клиенти: „Сигурността на инвестицията в момента е по-важна за тях, отколкото възвръщаемостта, така че предпочитат да платят по-високи от средното цени за имоти на добри локации“
Имотите се считат и за по-добра защита срещу инфлацията.
„Бягството към предполагаемо по-безопасни активи, като имоти, е подчертано от липсата на инвестиционни алтернативи“, казва Щефан Митропулос, анализатор на германската банка Helaba, „Тъй като лихвите по ипотечните кредити също паднаха драстично, покупката на жилищен имот е позволима за доста домакинства“
Купувачи извън Германия също насищат пазара, често търсейки убежище от кризата в еврозоната и виждайки Германия като сигурен залог, дори еврозоната да се разпадне.
„Има много купувачи с кеш от други места в Европа“, казва Ан Райни, директор на берлинския офис на Engel & Volkers, като визира интерес от Италия, Испания и скандинавските страни.
„Хората се страхуват да държат парите си в банките, а Германия е най-стабилната икономика в Европа“
Въпреки че цените на имотите в Германия се ускоряват, като цяло, ръстът остава умерен, в сравнение с бума в страните по цял свят, преди кризата.
Банковото ипотечно кредитиране расте скромно. Повечето експерти отричат да има цялостен имотен балон в страната, като сочат към няколко фактора, които поддържат високите цени, като ниските лихви, силния пазар на труда в страната и застигането с останалите пазари, предвид стагниралите с години цени.
Ситуацията е малко по-различва в Берлин и други големи градове, като Хамбург и Мюнхен, където ръстовете са по-отчетливи. Това е особено видимо в Берлин, където мнозинството от жителите наема жилища и в Мюнхен. В двата града цените нараснаха до степен „която само частично може да бъде обяснена с икономическите фундаменти“, пишат от рейтинговата агенция Fitch.
Берлин, описван от кмета му като „беден, но секси“ и другите големи градове, вероятно се облагодетелстват и от промяната в демографията. Застаряващото и по-заможно население се интересува повече от живота в градовете, с достъпни услуги, а младите хора от цял свят са привлечени от Берлин заради културната му сцена, евтиния живот и все по-нарастващата му репутация на технологичен център.
Райни казва: „Берлин става все по-мултикултурен, чуваш го по улиците. Хората вярват, че тук всичко е възможно, като в Лондон преди 40 години. Има голям простор за креативност“
Някои анализатори, обаче, са предпазливи. Митропулос от Helaba припомня за „удивителния ръст“ в цените на имотите при Обединението, който според него впоследствие е „парализирал германския имотен пазар за десетилетие“
Митропулос сочи и, че въпреки разумната политика на кредитиране в Германия, рискът при рефинансирането ще расте. Той припомня, че лихвите по 10-годишните ипотечни кредити, в десетилетието до 2000 година бяха 7,7%.
„Много домакинства, които в момента купуват жилищни имоти с големи заеми при лихва от 3% може да имат проблеми да ги рефинансират след 10 или 15 години, след като лихвите започнат да се нормализират. Нямаше ръстове в цените на имотите в Германия от години, и сега изведнъж „музиката свири“. Развитието на нещата е забележително и сме само в началото“.
