Spekulanti.com

Държавата и индустриалния парк

„Министерството на икономиката и енергетиката създаде „Национална компания индустриални зони“ ЕАД. Това е една от мерките на правителството за ограничаване на отражението на световната финансовата криза и подкрепа на икономическата активност, заложени в Бюджет 2009 г. Тя предвижда създаването на държавна компания за изграждане на индустриални зони, в които да се привличат високопродуктивни и експортноориентирани инвестиции. Създаването на компанията е заложено и в Актуализираната програма на правителството и Експортната политика на България за периода 2008-2013 г. -«Визия 2013».

Стартовият капитал на създадената „Национална компания индустриални зони“ ЕАД ще бъде 100 млн. лв. Очакванията са дружеството да допринесе значително за стабилното икономическо развитие на страната чрез насърчаване на инвестициите, тъй като подобряването на инфраструктурата за инвеститорите е условие за привличане на чуждестранни и местни инвестиции“

Пием от изворът. Правителствения уеб сайт. Началото на февруари 2009. Инициатива за създаване на индустриални паркове. Тези, които търсят добрата новина ще кажат – нелоша инициатива. Индустриалните паркове са добре работещ, конкурентен и наистина експортноориентиран инструмент. Защо съм скептичен тогава?

Първа причина за скептичност:

Too little, too late…

Наистина, твърде малко и твърде късно.

Нека да кажем с няколко думи – що е то индустриален парк? И какво се случваше в този сегмент, докато у нас се „инвестираше“ в морски и планински курорти.

Индустриалните паркове са зони, обикновено със специален статут, извън пределите на населените места, обичайно с площ 500 – 1000 декара. Отредени са за икономическа, научна и индустриална дейност, логистика или технологично развитие. Типично се управляват и разработват от дивелъпър /инвeстиционна компания, която ръководи проекта от придобиването на земята до отдаването или продажбата на крайното съоръжение/.

Ключовите предимства на парка са:

- Добра локация и връзка с магистрален път, железница, по възможност пристанище. Предимство би било да има и летище наблизо.

- Собствена инфраструктура и възможност за синергия между отделните компании в парка

- По-ниски utility разходи за инвеститорите в парка

- Възможност за създаване на хоризонтални или вертикални клъстъри /по-късно ще посочим добрия пример  на парка в Клуж, Румъния и вертикалния клъстър на Нокиа/

- Наличие на дивелъпър, който съкращава значително времето, усилията и разходите по окрупняването, регулирането на земята, проектирането и построяването на сградите и съоръженията, необходими на инвеститорите в парка

Какво се случваше в този бранш през последните двадесет години? Можем да кажем, че придвижването на кервана вървеше от запад на изток упорито през целия период, като спря буквално пред портите ни. В началото на деветдесетте години първите индустриални зони и паркове бяха тези в Полша – основно компании от Германия, които изнасяха производство или съкращаваха значителни разходи по логистика, като създаваха свои пунктове в Полша. По-късно вълната тръгна към Чехия, Словакия, Унгария и накрая Румъния.

В Румъния законът, който регулира развитието на индустриалните паркове влезе в сила през 2000г., когато с пари по PHARE бяха създадени първите 9 парка. От 2002 година функционират и първите паркове по националната „Програма за индустриални паркове“ изключително с местни пари. До 2007-ма румънците имаха 40 проекта със статут „индустриален парк“, който им дава ред облекчения и данъчни преференции. /Включително на места – нулева данъчна ставка/

В Унгария до средата на миналата година индустриалните паркове бяха привлекли 10,5 милиарда евро инвестиции и носеха 32% от БВП и 31,4% от индустриалния експорт. Половината от 50-те големи мултинационални компании работещи в Унгария са настанени в индустриалните паркове.

В Словакия парламентът промени през 2001 година правната рамка на бранша за да отговори адекватно на нуждата от регулация.

Можем да отбележим, наблюдавайки развитието на словашките индустриални паркове, че от средата на 2008 те догонват като качество на услугата полските, чешките и унгарските.

Въпреки множеството проекти и като се отчете немалката сума на преки чужди инвестиции привлечени в румънските паркове моделите за добър парк там са по-скоро изключение – за такива можем да брои тези около Букурещ и парка в Клуж.

Паркът Тетаром в Клуж е един от успешните бизнес модели в Източна Европа – румънците успяха да го постигнат с комбинация от всички ключови фактори за успеха на бизнеса с индустриалните паркове:

- преференциално данъчно третиране на инвеститорите в територията

- много добри комуникации, наличие на магистрален път и жп транспорт

- достатъчна и добре квалифицирана работна ръка в региона

- приемливи цени на имотите

Сухите факти – в Тетаром I -  инвеститори като Емерсон /производство на газово и ел. оборудване/ – инвестиция за 75 милиона евро и 3 500 работни места; ЕОН – немския енергиен гигант; Рувел – с инвестиция за 60 милиона евро, както и създаване на бизнес инкубатор.

Но голямата им гордост е Тетаром III – с Нокиа и подизпълнителите им – Нокиа, инвестиция от 60 млн.евро и 3 500 работни места – те доведоха със себе си – Orange, Vodafone, BYD – които правят част от компонентите за телефоните им – инвестиция за 20 милиона и 2 000 работни места; Hansaprint – които печатят брошурите, наръчниците и всички други материали свързани с Нокиа – инвестиция за 20 милиона и 150 работни места, Stora enso – които извършват асемблирането и износа на апаратите – 20 милиона инвестиция и 150 работни места. Както и ред местни компании, които дори не споменаваме.

Какво се случваше у нас

Въпреки много благоприятното географско положение на страната и въпреки относително евтината работна ръка, естественото развитие на сектора ни заобиколи. То или се концентрира в останалите централно и източно европейски държави или отиде на по-развит и по-предсказуем от гледна точка на индустриалните паркове регион – югоизточна Азия.

Няколко са причините у нас да няма паркове. Първо, забелязали сте разликата между времето на румънските и чешките закони и нашия. Има – няма 9 години. Никаква регулация. Докато хората привличаха милиарди евро и създаваха индустриални региони ние зидахме бетоно-тухлени мегаполиси на Банско, Слънчев бряг, Свети влас и къде ли още не!

Второ, балонът в строителството и недвижимите имоти доведе до баснословни цени и на иначе евтина земя, подходяща за индустриални паркове. Това отблъсна както много отделни компании, така  и дивелъпъри на паркове.Факт е, че едни от големите проекти у нас станаха възможни именно защото дивелъпърите не излязоха „на пазара“ да си купуват терените за парк /примери – парка в Раковски, който е местен и по мое мнение е много добър модел стана възможен, защото дивелъпъра си сътрудничеше с общината, която му осигури терена. Проектираният парк край Божурище с италиански инвестиции стана възможен, защото те си осигуриха терена с доста изгодна сделка с военните, парка в Русе е факт, защото е върху общинска територия и т.н/

Трето, дори ако по изключение се намерят терени на подходяща локация, на сравнително обосновани финансово цени, то разпокъсаността на земята и липсата на всякакви комасационни закони доскоро спъваше тотално един такъв проект .

Четвърто, инфраструктурата. Огромното предимство на полските и чешките пред румънските паркове. Много по-добра инфраструктура. Това е повече от ключов момент за тоя тип бизнес. Полски парк – средно на 10 км – магистрален път, средно на 10 км – поне още един второстепенен път, средно до 15 км – железопътен транспорт, средно до 50 км – речно или морско пристанище. Къде сме ние?

България е страна от третия свят по отношение на инфраструктурата. По-лошо е положението в някои африкански страни и в Северна Корея, където асфалт има само в Пхенян. Положението е наистина повече от катастрофално и обидно за страна член на ЕС. Наличието на добре развита инфраструктура е предпоставка за икономическия растеж на всяка държава. У нас мога да изброя поне 10 града, които заради пътищата са практически откъснати от света.

Пето, административен комфорт. Вие сте чужд инвеститор. Намерили сте подходящ терен, преговаряли сте една година с около 800-900 баби и дядовци за да го купите. Допускане до устройствена процедура, чакане за одобрение, одобрение, устройствено проектиране, съгласувания, промяна на предназначението, нанасяне в кадастъра. Община, Земеделие и гори, кадастър, държавни агенции, ВиК, Електро, КАТ…А тепърва ви предстои изобщо да проектирате терена.

Казах, че съм скептик в началото. Защо? Защото

държавата е лош мениджър

Ако вземем под внимание грешките в растежа на Словакия и особено на Румъния и ако отчетем неяснотата на нашите управленци как точно ще развиват това чудо индустриалните паркове виждам още отсега потенциалните проблеми:

- Организационна форма под която ще стане реализирането на проектите – държавата нито има капацитета, нито гъвкавостта да развива подобен тип проект, така че да е конкурентен като продукт на пазара. Това е приоритет на дивелъпъра. В случая доброто решение би било – форма на публично-частно партньорство, при което държавата участва с терена, административния капацитет и инфраструктурата, дивелъпъра – с разработването, бизнес риска, маркетирането и управлението на проекта. Дали ще стане? По-скоро не!

- В никакъв случай не трябва да се повтарят елементарни грешки и на местни и на чужди паркове по отношение компромис с качеството на услугата. Още преди да е влязъл първият обитател паркът трябва да има – инфраструктура до него, вътрешна улична система, водоснабдяване, канализация, пречиствателна станция, природен газ, телефони, интернет, електричество. За някои видове бизнес е от значение в близост да има и депа за съхраняване или унищожаване на отпадъци.

Очевидно всичко това изисква мащабна инвестиция в самото начало преди да е ясен т.нар. occupancy rate – т.е степента на заетост на парка.Да, цялата работа е свързана с огромен риск. Пренебрегването на тази сериозна инвестиция обаче е честа причина за бърза и неприятна раздяла с обитатели на паркове. Идват, чакат няколко месеца да им се създадат човешки условия, не ги получават, бягат. Когато това е мултинационална компания с няколко хиляди работника това води лоша слава.

- Финансиране. Неприятна тема. Откъде ще дойдат парите. Румънците и словаците казват в хор приблизително следното…“Индустриалните паркове инициирани от централната или местната власт срещат сериозни проблеми. Имат скромни ресурси, зависят от държавни грантове и местни фондове и от предварителни плащания на бъдещи клиенти. Решаващият момент от финансова гледна точка представлява началния момент на строителството, особено при грийнфийлд проекти, където разходите, включително по инфраструктурата са значителни.“

Дивелъпърите, които движеха тези проекти се срещнаха с политиците и казаха – временните данъчни облекчения не помагат. Или трябва дългосрочна финансова програма или помощта на грантове и кредитни линии.

У нас – държавата вкарва в проекта 100 милиона лева. /Естествено, пари на данъкоплатците, защото още не е усвоила парите по съответната програма на ЕС/

И прави бакалската сметка – цитирам – Изчисленията ни са, че средно за изграждането на един парк са нужни 6 млн. лв., така стоте милиона ще ни стигнат за изграждането на най-много 20 индустриални центъра.

Ще се опитам, докато се хиля да контрааргументирам. Нека паркът е не 1000 декара, колкото смятам, че е оптимума, а паркче от 500 декара. 3 милиона евро на парк. Това прави 6 евро на квадратен метър – където и да е в България само земеделската земя, плюс разходите по промяна на предназначението и регулирането и струват толкова. Само инфраструктурата вътре в парка – улици, кабели,вода, канал, пречиствателна станция, газ – това са няколкостотин евро на квадрат. В най-най-най-оптимистичния сценарий / изграждане върху държавни земи, неплащане на такси и разходи по регулации и разрешителни и други подобни/ виждам минималния разход на осем цифрена сума в евро.

- Маркетинг – в светлината на решаващото значение на финансирането и на необходимостта от предсказуеми парични потоци още в самото начало значимостта на маркетинга не само, че не трябва да се подценява, но и следва да се изведе на челно място. Няколко гарантирани обитатели на парка още на greenfield stage правят живота по-лек. Трябва да се обърне внимание, че това е сериозен проблем при 99% от българските, словашките и румънските дивелъпъри, които на въпроса: „Как привличате клиентите си?“ /Маркетолозите със слаби сърца да не четат/ отговарят:

„Не ги търсим! Те ни намират“

Определено липсата на опит, на добре развита и добре презентираща се конкуренция са сред факторите  маркетинга на подобни проекти в ЦИЕ да не е на добро ниво.

- Бюрокрация – бюрокрация и корупция /след недвижими имоти/ са най-честите думи, които се появяват в търсачките като напишеш България. Дали проектът ще е в индустриален парк или не административните спънки, бюрокрацията, корупцията ще откажат всеки нормален инвеститор. Искате инвестиции за милиони. Създайте на хората удобство да работят!

Работната ръка

- Квалифицирана работна ръка. Някои от румънските проекто-паркове се провалиха точно поради тази причина. Ако ще правим индустриални паркове в които ще затваряме консерви и ще шием на ишлеме – ние сме хората!

Но, ако искаме паркове с високотехнологични производства, с висока добавена стойност много скоро ще олекнем.

Хората по света са го измислили много отдавна. Не е необходимо преоткриване на топлата вода. Хай-тек парковете, които носят най-висока добавна стойност и най-голяма полза на държавата са задължително хибриди. Правят се съвместно с университетски центрове, като студентите се обучават в практическа среда, а компаниите имат непосредствена възможност да формират и да „получат“ добре и правилно образовани кадри. Това дава възможност за планомерно и насочено създаване на специалисти, но предполага държавна политика и далновидност. Как мислите – дали ще се получи? Аз бих заложил на консервите и ишлемето!

spekulanti.com Блогъри, Имоти дивелъпър, индустриален парк, индустриална зона, Тетаром